Creación y actualización del artículo el 12 de marzo 2024
Los no residentes, deben declarar las rentas obtenidas en España. Una de ellas, sin duda, muy importante, es el alquiler de los inmuebles.
Cuando un no residente es propietario de un inmueble y lo alquila a particulares (de forma que las rentas percibidas no están sujetas a retención), debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de No residentes (IRNR).
Cálculo de la base imponible de rentas obtenidas en inmuebles por no residentes
La obtención de la base imponible es diferente, según:
- Si el no residente es residente de la UE, o del EEE (Noruega, Islandia, Liechtenstein), podrá deducir gastos, de conformidad con el art. 24.6 de la Ley del IRNR. Básicamente estos gastos deducibles, son los establecidos por la ley de IRPF para los residentes.
- Si el no residente, lo es de fuera de la UE, la base imponible coincidirá con el importe bruto del ingreso, sin poder deducir gasto alguno.
Atención
Ejemplo si soy residente en EEUU y obtengo 1.000 euros, pero he tenido que pagar una comisión a Booking de 100 Euros el importe neto percibido es de 900 euros, pero el importe por el que tengo que hacer la declaración es de 1.000 euros.
Si el descuento lo hace directamente Booking, quizás podría defenderse que el importe obtenido es el neto, (la diferencia es que en el primer caso somos nosotros los que realizamos el pago a Booking, mientras que en el segundo supuesto es Booking la que nos abona el importe ya descontando su comisión).
No es claro que la AEAT te admite la tributación en este supuesto por el neto, pero grabar por una renta no obtenida atenta contra el principio constitucional de capacidad económica.
Eso sí, no se puede computar ningún gasto, ya que en el supuesto de no residentes fuera de UE y EEE, la base imponible coincidirá con la renta obtenida.
Cuota Tributaria en el alquiler de inmuebles por no residentes
Se obtiene multiplicando la base imponible por el tipo impositivo.
El tipo impositivo aplicable sobre estas rentas es del 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y del 24% en el resto de los casos.
Modelo 210 para no residentes que obtienen rendimientos de inmuebles
A la hora de satisfacer el IRNR, el no residente debe presentar el modelo 210. Hasta el 31.12.2023 cuando el resultado de la declaración era a ingresar, dicho modelo debía presentarse cada trimestre durante los 20 primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero (según el trimestre).
Pues bien, a partir de este año 2024 los alquileres de un mismo inmueble podrán agruparse y declararse de forma anual.
En ese caso, el modelo 210 por los alquileres de 2024 deberá presentarse del 1 al 20 de enero del 2025.
No obstante, en nuestra opinión, hay que tener en cuenta que el IRNR es de carácter instantáneo, es decir se devenga operación por operación, por lo tanto si la renta es mensual, los devengos son mensuales, si la renta es trimestral el devengo sería trimestral.
La facultad de “agrupar” no quiere decir que se devenga anualmente, por lo que debemos tener en cuenta ciertas cuestiones, que no son novedad, para evitar problemas:
- Las rentas de los inmuebles se declaran en función de la titularidad del inmueble. Si el mismo es de dos propietarios, deben hacerse dos declaraciones modelo 210, una por cada propietario.
- No se pueden agrupar rentas de distintos inmuebles, pero si se pueden agrupar rentas de distintos pagadores por el mismo inmueble, en ese caso la clave a rellenar es la 35.
- No se pueden compensar rentas positivas con rentas negativas de otros meses, ni obviamente de otros inmuebles.
- Si el componente o “la culpa” de la renta negativa son los gastos de reparación y conservación o intereses y demás gastos de financiación, SI se pueden compensar con otras rentas obtenidas en mismo ejercicio o de los cuatro siguientes, procedentes de dicho inmueble.
- Para los no residentes de la UE y EEE, los primeros gastos que hay que descontar son los de reparación y conservación e intereses y demás gastos de financiación.
No existe un precepto legal que indique que deba ser este orden, pero este es el orden que está establecido para las declaraciones de los residentes en modelo 100 y así se desprende de la información ofrecida en su web por la AEAT.
Cierto es que, para los residentes, las rentas inmobiliarias pueden ser negativas y se pueden descontar de otros ingresos, mientras que en el caso de no residentes esto no es posible.
Por lo tanto, esto implica que, si el resultado o base imponible negativa lo es por otros gastos diferentes a los indicados, por ejemplo, gastos de comunidad, amortización del inmueble, etc, al no ser compensables las rentas entre sí, se pierden ya que no pueden trasladarse a otras rentas.
- Se deberá presentar un modelo 0A anual también por las rentas de carácter negativo, esto ya era así antes, incluso en agrupaciones trimestrales, dónde se excluía si un mes la base imponible era negativa.
Super consejo
Si usted prevé obtener rentas negativas, en algún mes, porque piensa se puede producir algún gasto de carácter extraordinario, o una subida de los tipos de interés de su hipoteca, intente planificar la percepción o devengo de la renta por un periodo de tiempo más prolongado. Por ejemplo, un devengo anual. Obviamente dependerá de la confianza que tenga con el arrendatario.
Atención recuerde
Si el cobro es anticipado, la renta se devenga en el momento en que se realiza el cobro.
A partir de 2024, los no residentes pueden realizar la presentación de las rentas obtenidas de inmuebles mediante el modelo 210 con agrupación anual en lugar de trimestral.
La agrupación no es obligatoria, el contribuyente puede optar por declarar las rentas en el momento que se producen, mediante un modelo 210 periodo 0A, dónde debe de indicar la fecha de devengo de la operación.
Así, si la renta obtenida es mensual, podría hacer un modelo 210 por cada renta.
AUTOR: JUAN FRANCISCO DEFEZ GÓMEZ
Licenciado en Ciencias Empresariales. por la Universidad de Valencia. Master en Tributación por el Colegio de Economistas de Valencia, Miembro del Registro de Economistas Asesores Fiscales REAF 3107, Miembro EC 118, Experto Contable Acreditado nº 581. Titular de la asesoria Defez Asesores, desde el año 1989. Especialista en temas tributarios y de contabilidad.
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