Contabilizar alquileres con retención de IRPF

Actualizado: octubre de 2026 · Tiempo de lectura aproximado: 10 minutos

Contabilizar un alquiler con retención parece una operación sencilla, pero hay varios elementos que deben encajar correctamente: el gasto o ingreso por alquiler, el IVA, la retención, la deuda con el arrendador y, posteriormente, la liquidación del modelo 115.

Además, no todos los alquileres están sometidos a retención y no todas las rentas derivadas de una cesión de uso se declaran en el mismo modelo. Por eso conviene separar bien el alquiler de inmuebles urbanos, los subarrendamientos, los alquileres de bienes muebles y las situaciones en las que existe una excepción a la obligación de retener.

¿Qué retención se aplica a los alquileres en 2026?

Con carácter general, la retención sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos es del 19 %.

Esta regla se aplica con independencia de que el rendimiento tenga para el perceptor una determinada calificación fiscal, siempre que nos encontremos dentro de los supuestos sujetos a retención previstos en la normativa.

¿Sobre qué importe se calcula la retención?

La retención del 19 % se calcula sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Esto significa que, si además de la renta mensual el arrendatario paga al propietario cantidades como comunidad, IBI u otros conceptos que contractualmente corresponden al arrendador y se repercuten al inquilino, estos importes pueden formar parte de la base de retención.

El IVA, en cambio, queda fuera de la base sobre la que se calcula la retención.

Cómo contabilizar un alquiler de local por el arrendatario

Desde el punto de vista del arrendatario, el gasto de alquiler se registra normalmente en la cuenta 621 «Arrendamientos y cánones».

Cuando la operación está sujeta a IVA y el impuesto es deducible, la cuota soportada se contabiliza en la cuenta 472. La retención practicada al arrendador se registra como una deuda con Hacienda en la cuenta 4751.

Ejemplo: alquiler de un local por 2.000 € al mes

Supongamos que una empresa alquila una nave industrial por 2.000 euros mensuales. La factura incorpora un IVA del 21 % y una retención del 19 %.

El asiento al recibir la factura sería:

Cuando se pague la factura al arrendador:

Pago de la retención mediante el modelo 115

Los 380 euros que hemos dejado de pagar al arrendador no constituyen un ingreso para la empresa. Son una deuda con Hacienda que deberá ingresarse mediante el modelo 115.

Al pagar la retención:

Si necesitas revisar la presentación y funcionamiento fiscal de esta autoliquidación, consulta nuestra guía específica sobre el modelo 115 de retenciones por alquileres.

Cómo contabilizar el alquiler desde el punto de vista del arrendador

Desde la perspectiva del arrendador, la retención tiene el efecto contrario. El arrendatario deja de pagarle una parte de la factura y la ingresa en Hacienda por su cuenta.

Por tanto, para el arrendador esa cantidad representa un pago a cuenta de su impuesto y se registra en la cuenta 473.

Cuenta 752 o cuenta 705

Cuando el alquiler no constituye la actividad ordinaria principal de la empresa, el Plan General de Contabilidad contempla la cuenta 752 «Ingresos por arrendamientos».

Si, por el contrario, el arrendamiento constituye la actividad ordinaria de la entidad, puede utilizarse una cuenta del subgrupo 70 adaptada a la actividad, como la cuenta 705 cuando corresponda a prestaciones de servicios.

Del mismo modo, cuando se utiliza la cuenta 752, es habitual emplear una cuenta del subgrupo 44 para recoger el derecho de cobro, mientras que en una actividad ordinaria puede utilizarse la cuenta 430.

Ejemplo contable para el arrendador

Siguiendo el ejemplo anterior:

Cuando el arrendador reciba los 2.040 euros:

Modelo 115 y modelo 180

El arrendatario obligado a practicar la retención debe ingresarla mediante el modelo 115.

Con carácter general, el modelo 115 se presenta durante los primeros veinte días naturales de abril, julio, octubre y enero por las retenciones correspondientes al trimestre natural anterior.

Cuando existe obligación mensual, la presentación se realiza durante los primeros veinte días naturales del mes siguiente.

Además, debe presentarse el modelo 180, declaración informativa anual que resume las retenciones e ingresos a cuenta declarados durante el ejercicio y contiene la información de los perceptores y de los inmuebles arrendados.

¿Cuándo no se practica retención en un alquiler?

No todos los arrendamientos de inmuebles urbanos están sometidos a retención.

Entre los principales supuestos en los que no procede practicarla se encuentran:

• los arrendamientos de vivienda realizados por empresas para sus empleados;
• cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superan los 900 euros anuales, excluido el IVA;
• determinados arrendadores cuya actividad está clasificada en el grupo 861 del IAE —u otro epígrafe que faculte para el arrendamiento— y cumplen los requisitos previstos legalmente;
• determinados contratos de arrendamiento financiero;
• y rentas satisfechas a entidades totalmente exentas del Impuesto sobre Sociedades.

Exoneración por actividad de arrendamiento e IAE

Existe una excepción relevante cuando el arrendador desarrolla una actividad de arrendamiento incluida en el grupo 861 de las tarifas del IAE, o en otro epígrafe que le faculte para arrendar o subarrendar inmuebles urbanos, y de la aplicación de las reglas del IAE no resulta cuota cero.

A efectos prácticos, el arrendador debe acreditar frente al arrendatario que cumple este requisito. La Agencia Tributaria dispone de un certificado específico para acreditar la exoneración de retención.

No basta, por tanto, con que el arrendador indique simplemente que “se dedica al alquiler”. Debe comprobarse que concurren los requisitos fiscales y conservarse la acreditación correspondiente.

Subarrendamientos: cuidado con el modelo que corresponde

El subarrendamiento es uno de los puntos en los que el artículo anterior necesitaba una corrección importante.

No debemos afirmar de forma general que el subarrendamiento realizado por una sociedad se declara mediante el modelo 123.

El modelo 115 se refiere también a determinadas rentas derivadas del subarrendamiento de inmuebles urbanos. La propia Agencia Tributaria establece una excepción específica para las rentas derivadas del subarrendamiento percibidas por contribuyentes del IRPF cuando tienen la consideración de rendimientos del capital mobiliario; en ese supuesto debe utilizarse el modelo específico correspondiente.

Por tanto, antes de decidir entre el modelo 115 y otro modelo hay que identificar:

• quién es el perceptor de la renta;
• si actúa como persona física o jurídica;
• la naturaleza fiscal concreta del rendimiento;
• y si estamos ante un verdadero arrendamiento o subarrendamiento de inmueble urbano.

En el IRPF, las cantidades percibidas por un subarrendador que no es propietario del inmueble tienen, con carácter general, naturaleza de rendimiento del capital mobiliario, mientras que la participación del propietario en el precio del subarriendo mantiene la naturaleza correspondiente al inmueble.

Cómo contabilizar la fianza de un alquiler

La fianza no constituye inicialmente ni un gasto para el arrendatario ni un ingreso para el arrendador. Es una cantidad entregada en garantía y existe un derecho u obligación de devolución cuando finaliza el contrato, salvo que proceda aplicarla a obligaciones pendientes o daños debidamente acreditados.

En los arrendamientos para uso distinto del de vivienda —por ejemplo, un local comercial o una nave— la fianza legal obligatoria es de dos mensualidades de renta.

Fianza desde el punto de vista del arrendatario

Supongamos que la empresa entrega una fianza de 4.000 euros correspondiente a dos mensualidades de un local cuyo alquiler mensual es de 2.000 euros.

Si el contrato es a largo plazo:

Si el vencimiento previsto es a corto plazo, deberá utilizarse la cuenta correspondiente a fianzas constituidas a corto plazo.

Fianza desde el punto de vista del arrendador

Para el arrendador, la fianza recibida representa inicialmente una obligación de devolución.

Depósito de la fianza en la Generalitat Valenciana

En la Comunitat Valenciana, las personas arrendadoras de fincas urbanas están obligadas a depositar la fianza legal a favor de la Generalitat.

Cuando el arrendador entrega esa cantidad a la Administración, deja de tener el dinero en tesorería pero mantiene el derecho a recuperarlo cuando proceda.

Si la fianza depositada tiene naturaleza a largo plazo, puede utilizarse una cuenta de depósitos constituidos a largo plazo:

La contabilización posterior de una fianza que no se devuelve debe hacerse atendiendo a la causa concreta: rentas impagadas, daños, reparaciones u otros incumplimientos. No es correcto tratar automáticamente cualquier importe retenido como un ingreso excepcional ni cualquier reparación como un gasto excepcional.

¿Qué ocurre con el alquiler de maquinaria?

El alquiler de maquinaria no es un arrendamiento de inmueble urbano y, por tanto, no debe incluirse automáticamente en el modelo 115.

Desde el punto de vista contable, quien utiliza la maquinaria puede registrar el gasto en la cuenta 621 «Arrendamientos y cánones».

Si el alquiler de la maquinaria genera una renta sometida a retención, la normativa establece también con carácter general un tipo del 19 %, pero su tratamiento fiscal pertenece al régimen de arrendamientos de bienes muebles y no al modelo 115 de inmuebles urbanos.

Cuando corresponda practicar retención por este tipo de renta, debe revisarse el modelo específico aplicable, normalmente el modelo 123.

Desde el punto de vista del propietario de la maquinaria, si el alquiler no constituye la actividad ordinaria principal de la empresa, el PGC dispone de la cuenta 752 «Ingresos por arrendamientos», que comprende tanto bienes muebles como inmuebles cedidos a terceros.

Diferencia entre las cuentas 473 y 4751

Esta distinción es fundamental para contabilizar correctamente cualquier operación con retención.

La cuenta 473 se compensará posteriormente al calcular el Impuesto sobre Sociedades o, en su caso, el impuesto personal correspondiente. No existe una regla general según la cual deba quedar necesariamente a cero antes del cierre contable: puede existir saldo mientras esas retenciones sigan pendientes de aplicación fiscal.

Errores frecuentes al contabilizar alquileres con retención

• Calcular el 19 % sobre el total de la factura incluido el IVA.
• Olvidar incluir en la base de retención otros conceptos satisfechos al arrendador que no sean IVA.
• Registrar la retención soportada por el arrendador en la 4751 en lugar de la 473.
• Contabilizar en la cuenta 473 la retención practicada por el arrendatario cuando en realidad debe ir a la 4751.
• Confundir el modelo 115 con el modelo 123.
• Considerar que todos los subarrendamientos se declaran del mismo modo.
• Practicar retención cuando existe una excepción legal acreditada por el arrendador.
• No conservar el certificado de exoneración de retención cuando resulte aplicable.
• Olvidar presentar el modelo 180 anual después de haber presentado modelos 115.
• Contabilizar como gasto una fianza que debe ser recuperable.
• Considerar que la fianza legal de un local es de una mensualidad: para usos distintos de vivienda la LAU exige dos.
• Tratar automáticamente una fianza retenida por daños como ingreso extraordinario o las reparaciones como gasto excepcional, sin analizar la naturaleza real de cada partida.

Qué estamos viendo en la práctica

Los descuadres más habituales aparecen cuando la empresa contabiliza el movimiento bancario pero no reconstruye la factura completa.

Si el banco refleja un pago de 2.040 euros, ese importe no es el gasto de alquiler. El gasto son 2.000 euros; además existen 420 euros de IVA soportado y 380 euros que no se pagan al arrendador porque deben ingresarse en Hacienda.

También es frecuente que una empresa deje de practicar retención porque el arrendador le indica verbalmente que está exento. Cuando la excepción depende de su actividad de arrendamiento, nuestra recomendación es conservar siempre la acreditación correspondiente.

Por último, en subarrendamientos y alquileres de maquinaria conviene evitar automatismos: que exista una retención del 19 % no significa que la renta deba declararse necesariamente mediante el modelo 115.

Preguntas frecuentes sobre alquileres con retención

¿Qué retención se aplica a un alquiler de local en 2026?

¿La retención del alquiler se calcula sobre el IVA?

¿Qué cuenta utiliza el arrendatario para contabilizar el alquiler?

¿Qué cuenta se utiliza para la retención practicada al arrendador?

¿Qué cuenta utiliza el arrendador para la retención que le han practicado?

¿Qué modelo se utiliza para ingresar la retención de un local?

¿Cuál es el resumen anual del modelo 115?

¿Todos los alquileres de locales llevan retención?

¿Una empresa que alquila una vivienda para un empleado debe practicar retención?

¿La fianza de un local es de una mensualidad?

¿El alquiler de maquinaria se declara en el modelo 115?

¿Un subarrendamiento siempre se declara en el modelo 123?

Artículos relacionados

Fuentes oficiales y normativa

• Ley 35/2006, del IRPF: artículo 101.
• Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF: artículos 75 y 100.
• Agencia Tributaria: retenciones por arrendamiento de bienes inmuebles, modelos 115 y 180.
• Agencia Tributaria: Modelo 115.
• Real Decreto 1514/2007, Plan General de Contabilidad.
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículo 36.
• Generalitat Valenciana: depósito de fianzas por arrendamiento de fincas urbanas.